Квартиры на этапе котлована перестают пользоваться спросом со стороны населения. Еще 15-20 лет назад покупать квартиру на этапе котлована было рискованно — с застройщиком могло случиться всякое. В результате несложных вычислений получается, что если купить квартиру на этапе котлована и после сдачи дома в эксплуатацию продать, то доход от сделки может составить до 30% от изначальной цены.
Жильё на этапе котлована сравнялось по цене с готовым
Выгрузили базу данных из CRM, и стали показывать рекламу пользователям, похожим по своему поведению и другим характеристикам на нашу ЦА. Мастер кампаний с автоматическими настройками и таргетингом на интересы аудитории агентства недвижимости, жилая недвижимость, инвестиции, жилая недвижимость в новостройках, офисы продаж квартир в новостройках. Для обучения автостратегий вначале использовали оптимизацию по цели «Отправка квиза» с оплатой за клики. Это позволило дать больше данных алгоритмам Яндекса для обучения.
Начали получать лиды, но стоимость их была высока. Поэтому перевели эту стратегию на оплату за конверсию, что позволило снизить стоимость лида, при этом не снижая количества обращений. Однако постепенно количество лидов стало уменьшаться, и необходимо было протестировать другую цель для оптимизации, чтобы ИИ смог зацепиться за нужную аудитории и приводить больше целевых пользователей.
В аналогичных случаях мы часто используем для оптимизации микроконверсии, они выше по воронке продаж, а значит будет больше конверсий по этим целям. Но сложность состоит в том, что каждый проект уникален, и та микроцель, которая хорошо работает на одном проекте, может не дать результата на другом. Мы сделали корреляционный анализ микроцелей, чтобы выявить ту, которая лучше конвертируется в конечное действие - отправку заявки.
Самой эффективной оказалась оптимизация по микроконверсии «Дошел до контактов» - это был один из этапов квиза. Через 3 месяца, в июне 2023 года, число лидов выросло в 4 раза. Это значило, что мы все делали правильно и можно масштабироваться.
Девелопер может запросить аванс или комиссию за бронирование. Если откажетесь от сделки, деньги не вернут. Подайте документы на ипотеку. Банки запрашивают паспорт, справку о доходах. Могут потребовать дополнительную информацию — например, женатый мужчина или замужняя женщина сдают копию свидетельства о браке. К пакету приложите договор бронирования жилья. Через несколько часов или дней банк сообщит предварительное решение. Если оно положительное, переходите к следующему этапу.
В противном случае подайте заявки в другие кредитные организации. Шаг 4. Заключите и зарегистрируйте ДДУ После предварительного одобрения ипотеки переходите к сделке с застройщиком. Когда нет готового дома, вместо привычного договора купли-продажи заключают договор долевого участия ДДУ. В документе описывают характеристики квартиры, стоимость, срок сдачи, гарантийный период, права и обязанности сторон. Девелоперы предлагают собственный шаблон, но после обращения к юристам возможны корректировки. Договор составляют в трех экземплярах: один — для застройщика, второй — для покупателя. Третий нужен для государственной регистрации сделки.
С ним идите в МФЦ и предоставьте необходимые документы. В течение 10 дней запись о сделке внесут в Росреестр, уведомление пришлют по смс. Государственная регистрация в Росреестре обязательна. Она закрепляет за вами квартиру, чтобы ее не продали другим.
Во-первых, застройщики стараются отыграть проседание рынка, которое произошло в прошлом году, во-вторых, новое строительство начинается в условиях экономической неопределенности. Невозможно точно предсказать уровень инфляции, процентные ставки банков во всем цикле строительства, стоимость стройматериалов. Следовательно, через 3-4 года предложение на рынке жилья сократится, а цены вырастут. Кроме того, часть россиян готовы продать свои квартиры дешевле рыночной цены, чтобы покинуть страну.
Об этом сообщает пресс-служба компании Nikoliers. Эксперты связывают это в первую очередь со снижением активности частных инвесторов и ростом ипотечных ставок, что сделало покупку квартиры в инвестиционных целях невыгодной. Напомним, ранее сообщалось , что в Северной столице номерной фонд в апарт-отелях вырос за шесть месяцев почти на тысячу юнитов — до 31 тыс.
В 2023 году на рынок вернулись инвестиционные покупки на стадии котлована
Зато «обесценятся в три раза» — да, это звучит. Но как и почему — не конкретизируется. На стройках, действительно, проблемы — они встали. Прежде всего, по причине дикого роста цена на стройматериалы.
Которые имеют рублёвую себестоимость! Однако металлические, цементные и прочие «олигархи» решили слупить сверхприбыли — и всё просто фантастически подорожало. При этом застройщики, судя по сложившейся ситуации, не имели долгосрочных контрактов с фиксированными ценами на поставки этих самых стройматериалов.
И попали как кур в ощип. Жадность всегда приводит к бедности, данная поговорка актуальна в любой стране и в любую историческую эпоху. Собственно, пусть за это и расплачиваются.
Читайте также Правительство вроде как пытается разрулить ситуацию, металлургам уже объявили ультиматум , на очереди производители цемента и прочих досок. Тем не менее, пока идут переговоры, стройки стоят. Приняли ещё одно решение — в случае задержки ввода объектов банки будут продлевать действие счетов эскроу.
Разумно и логично. При этом каждый дом, строящийся с привлечением средств граждан, региональные власти должны держать на особом контроле и своевременно реагировать в случае возникновения сложностей у застройщиков. Такие вопросы мы будем прорабатывать в ручном режиме», — заявил вице-премьер Марат Хуснуллин.
И тут же — совсем другой поворот. Замглавы Минстроя Никита Стасишин рассуждает о возможных параметрах поэтапного раскрытия счетов эскроу. Такое впечатление, что правая рука не знает, что делает левая.
Но любые решения, которые будут приняты по этому вопросу, не снизят безопасность денежных средств и не приведут к появлению новых обманутых дольщиков в случае, если такие решения будут приняты.
А это означает, что выгодно реализовать такую квартиру после ввода дома в эксплуатацию будет проблематично, — поясняет Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development. Во-вторых, на нее уже не будет действовать льготная или субсидированная ипотека, так как квартира продается не от застройщика. Таким образом, и у их владельцев при продаже есть риск значительно потерять в цене». Тем не менее, в 2023 году выросло число инвесторов, которые приобретают на стадии «котлована».
Этот факт подтверждается опубликованными данными Росреестра.
Приняли ещё одно решение — в случае задержки ввода объектов банки будут продлевать действие счетов эскроу. Разумно и логично. При этом каждый дом, строящийся с привлечением средств граждан, региональные власти должны держать на особом контроле и своевременно реагировать в случае возникновения сложностей у застройщиков. Такие вопросы мы будем прорабатывать в ручном режиме», — заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. И тут же — совсем другой поворот.
Замглавы Минстроя Никита Стасишин рассуждает о возможных параметрах поэтапного раскрытия счетов эскроу. Такое впечатление, что правая рука не знает, что делает левая. Но любые решения, которые будут приняты по этому вопросу, не снизят безопасность денежных средств и не приведут к появлению новых обманутых дольщиков в случае, если такие решения будут приняты. Пока о критериях говорить рано», — говорит замминистра Стасишин. Право дано — в законе о комплексе социально-экономических мер поддержки граждан и бизнеса в условиях санкций. Да, правительство может поменять правила перечисления застройщику денег дольщиков многоквартирного жилья и других объектов, которые хранятся на счетах эскроу.
Но нужно ли это? Проблемы, в общем-то, совсем иного характера. Это вышеуказанная жадность «олигархов» и высокие ставки по банковским кредитам. При такой ставке, конечно, возникает риск, что дома не будут достроены, а, значит, граждане имеют риск неполучения квартир вовремя. Я очень надеюсь, что мы с Центральным банком и финансовой системой найдем необходимые меры и как быстро применить эти меры, чтобы не иметь ни одного дня задержки», — считает Марат Хуснуллин. При таких ставках по кредитам впору не дома строить, а контрабандой торговать или чем похлеще — ничто иное просто не окупится.
Соответственно, нужно регулирование, о чём и говорит «главный ответственный за стройки». Правильно говорит. Там и останутся они навсегда Нацики обещают превратить Жемчужину у моря в неприступную крепость, «страшнее, чем Мариуполь» Осталось воплотить это в соответствующие решения.
Здесь стоимость и квадратного метра, и квартиры в целом в готовом доме ниже, чем на стадии котлована. Одна из основных причин - резкое повышение цен за последние два года и рост себестоимости строительства. Новостройки выходят на старт продаж уже по новым прейскурантам, тогда как квартиры в проектах, начатых несколько лет назад, застройщики могут продавать по более низким ценам. Покупателям сейчас стоит очень внимательно изучать рынок, говорит совладелец Группы "Родина" Владимир Щекин. Сейчас можно столкнуться с предложениями от застройщика нового комплекса на стадии котлована, в котором цена будет такой же, как в похожем или даже аналогичном ЖК, но уже готовом. Однако это не общая тенденция.
Покупка для перепродажи. В Москве скупают квартиры на стадии котлована
Для сравнения, в 2017 году покупавших жилье на ранней стадии строительства было меньше: 20% — на этапе оформления проектной документации или котлована и еще 28% — на этапе возведения стен. Квартира в новостройке на стадии котлована это жилое пространство, которое еще не готово к заселению, но уже запланировано и находится на этапе возведения фундамента. Для сравнения, в 2017 году покупавших жилье на ранней стадии строительства было меньше: 20% — на этапе оформления проектной документации или котлована и еще 28% — на этапе возведения стен. купить квартиру в строящемся доме 1000 Новостроек. Цены квартир на стадии котлована и после сдачи дома в эксплуатацию отличаются.
В Петербурге в три раза сократился спрос на квартиры на стадии котлована
Покупать квартиры на стадии котлована – обычная в России практика. В Старой Москве в первом квартале 2024 года разница между ценами на жильё в новостройках на этапе котлована и в только что построенных домах сократилась до 15,9%, подсчитали в «Метриуме». В Москве объем продаваемых квартир на начальных этапах строительства в натуральном выражении сократился на треть по сравнению с показателями прошлого года, пишет «Коммерсант» со ссылкой на опрошенных экспертов отрасли. Управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов связывает высокий спрос с активностью инвесторов, которые покупают такие квартиры на стадии котлована, чтобы в дальнейшем перепродать их по более высокой цене.
Как купить квартиру в новостройке на стадии котлована и свести риски к минимуму.
Такое обстоятельство не говорит о его низкой ликвидности. Напротив, высокобюджетные проекты традиционно обладают наиболее высокой устойчивостью к экономическим колебаниям», — пояснила Светлана Бардина. Оправданные ожидания «В готовой новостройке продаются квартиры с ключами — заезжай и живи. Не нужно ждать окончания строительства, держать руку на пульсе», — назвала главный плюс Екатерина Борисова. Выбор жилья под покупку в новостройке в первую очередь зависит от жизненной ситуации покупателя и его финансовых возможностей, добавил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU» Олег Репченко. Не нужно ждать окончания строительства и переплачивать в этот период за аренду квартиры, например. Строящиеся дома — это риск. И хотя часть рисков при покупке квартир на котловане закрыли с помощью счетов эскроу, от затягивания сроков ввода или их переноса покупатели не застрахованы», — предупредил эксперт. По его мнению, чем меньше дисконт к цене на котловане, тем меньше причин торопиться с покупкой — лучше покупать готовое жилье, уже без рисков. Инвесторам стоит обратить внимание на доходность других финансовых инструментов.
По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки. Когда покупать Смысл раннего инвестирования в недвижимость — выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе. По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади: купить на раннем этапе — как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта; купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки; приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене. Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства — ниже. Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика — он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.
Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно. По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы. Кого освобождают от налогов на имущество: если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет; если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника оформленного по договору дарения ; если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество. Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.
Эксперты связывают это в первую очередь со снижением активности частных инвесторов и ростом ипотечных ставок, что сделало покупку квартиры в инвестиционных целях невыгодной. Напомним, ранее сообщалось , что в Северной столице номерной фонд в апарт-отелях вырос за шесть месяцев почти на тысячу юнитов — до 31 тыс. При этом сегмент классических гостиничных номеров прибавился за счёт ввода двух гостиниц всего на 62 номера.
И когда банк вернет клиенту средства с эскроу-счета, купить на них новое жилье при тех же условиях вряд ли получится. В каких случаях стоит покупать квартиру, если дом еще не сдан в эксплуатацию Не всегда риск заключения договора ДДУ оправдан. Например, если вы одновременно снимаете жилье и платите ипотеку за квартиру, которая еще не построена, то экономия может стать едва заметной. Когда покупка квартиры на этапе котлована — выгодное решение: Если у вас уже есть жилье и вы хотите купить еще одно для ребенка или с целью инвестиций. Если вам есть где жить, но вы хотите переехать в более просторную квартиру. Если даже с учетом затрат на аренду покупка строящегося жилья все равно выгоднее, чем готового. Что нужно проверить перед сделкой Удостоверьтесь, что строительная компания аккредитована крупными банками. Без аккредитации банк попросту не одобрит вам ипотеку.
От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость
И люди все равно будут вкладывать деньги в квартиры, потому что это на сегодня — единственный способ сохранить сбережения», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе. По мнению экспертов, возвращение прежней динамики застройки возможно только при снижении ключевой ставки. При этом спрос на жилье будет расти в крупных городах и промышленных центрах, где люди покупают жилье для будущего проживания. Ждут ли нас разорения и громкие скандалы на строительном рынке? Участники рынка указывают на явный перекос: сейчас жилищное строительство сконцентрировано в крупных городах. Это в основном крупные города России, их 50, не более. Даже не в каждом из центров регионов сегодня строительство жилья идёт действительно быстрыми темпами и в больших объёмах. И вот невероятное, но очевидное. Многие российские застройщики, включая федеральных ведущих игроков из топ-10 рынка, решили резко снизить «обороты» по запуску новых проектов еще в конце 2023 года.
Так или иначе, шесть застройщиков из российского топ-10 упали в объёмах запуска новых проектов. Как следствие началось сокращение объёмов строительства в 2024 году. Это ожидаемая история. Банкротства строительных компаний ждать не стоит, умереть строительной отрасли не дадут, многие из них уже переключились на инфраструктурные проекты — строительство школ, модернизацию поликлиник», — считает проректор Финансового университета при правительстве России Александр Сафонов. Но очевидно и то, что строительная отрасль вступит в более жесткие условия. А без льготной ипотеки пузырь на рынке недвижимости неизбежно сдуется.
В итоге средняя цена на новостройки в Москве достигла исторического максимума, приблизившись к 250 тысячам рублей. Четверть миллиона за «квадрат»! И это в бетоне, без отделки. Притом что реальные доходы большинства москвичей снижались, — заметил специалист. Условия льготной ипотеки прошлым летом резко изменились, и этот фактор роста цен на жилье себя практически исчерпал, подчеркнул эксперт.
Такие моменты приведут к длительным разбирательствам и вопрос, получит ли квартиру покупатель в итоге, останется открытым. К минусам покупателя при выборе приобретения квартиры таким способом относят: - ожидание окончания работ тем более, если застройщик по каким-то причинам продлевает сроки ; - возможность двойной продажи квартиры, когда в результате у одной жилплощади окажутся два и более приобретателя; - не всегда банки идут на ипотечное кредитование таких проектов; - сложности при защите своих прав, если был подписан предварительный договор покупки-продажи он не регистрируется в реестре. Как купить квартиру на стадии котлована: советы При решении купить такую квартиру следует внимательно отнестись к выбору застройщика. Лучше, если выбранная организация имеет готовые проекты. Это даст возможность ознакомиться с отзывами покупателей. На сайте строительной организации следует просмотреть информацию о ее финансовом состоянии и перечне банков, аккредитовавших застройщика. Крупные банки не будут проводить аккредитацию ненадежного клиента.
Названа стоимость самой дорогой квартиры на российском рынке Вместе с тем покупатели всё чаще выбирают построенное жильё. Мнения участников рынка относительно дальнейшей динамики расходятся. Одни эксперты ожидают, что из-за сокращения объёма ввода жилья средняя цена на котловане будет приближаться к ценам на готовые новостройки.
Квартиры в готовых домах стали продавать дешевле, чем на стадии котлована
Заключение сделки на стадии котлована дает следующие преимущества. Инвестиции в покупку квартиры на котловане для перепродажи перед вводом дома в эксплуатацию становятся опасными для инвесторов. «На стадии котлована активнее всего раскупают квартиры в третьих-четвертых очередях жилых комплексов. Минусы покупки квартиры от застройщика на этапе котлована.
Квартиры в готовых домах стали продавать дешевле, чем на стадии котлована
Фирмы-мошенники часто приступают к строительству дома , но при реализации квартир используют схему двойных продаж. При ней владельцами одной квартиры могут стать сразу несколько человек. От подобных рисков защищает заключение договора долевого участия в строительстве. Другим минусом является необходимость ждать окончания строительства. Этот срок может быть продлен несколько раз. Даже если в договоре значится 3 года, работа может быть закончена спустя 5 и более лет. Чтобы не стать жертвой мошенничества и не связаться с недобросовестным застройщиком, прежде, чем подписывать документы и отдавать деньги, нужно навести справки о данной компании и понять, насколько она надежна. Где искать информацию о застройщиках?
Потенциальному покупателю следует поинтересоваться о компании, осуществляющей строительство. Если у нее плохая репутация, то от заключения договора лучше отказаться. Будет полезно узнать что-то об уже сданных объектах, истории их возведения. На первых этапах существенную помощь вам окажет интернет. Найти официальные данные о застройщике можно на его сайте, где указывается история компании, информация об инвесторах и кредиторах, о сданных объектах, о строящихся объектах и сроках их сдачи. Если компания сотрудничает с большими банками, то это дополнительная гарантия надежности для покупателя. Отсутствие собственного сайта у застройщика подсказывает, что дело идет о несолидной компании, которой доверять свои деньги строго не рекомендуется.
Нужно проанализировать и цены на квартиры: слишком низкая стоимость должна насторожить, ведь успешная компания не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости. Важный источник информации — форумы дольщиков и их отзывы о конкретной компании. Там как раз и можно найти те сведения, которые не указываются на официальном сайте. Если возникали какие-то проблемные ситуации, было затягивание сроков, то на форумах это обязательно будет указано, там же можно будет найти информацию и о том, как застройщик решал конфликтные ситуации. Неплохо на данном этапе также посетить сам строительный объект, чтобы удостовериться, что строительные работы действительно ведутся. Какие документы должны быть у застройщика? Если первый этап проверки застройщик прошел, то при визите к представителю компании или менеджеру по продажам квартир нужно удостовериться, что и с документами все в порядке, иначе после возведения дома могут возникнуть большие проблемы.
Проверить следует учредительные документы, к которым относится устав компании, свидетельство о внесении в единый госреестр юридических лиц, свидетельство о присвоении ИНН. Важно убедиться, что компания владеет той землей, где возводит дом, на что должно указывать свидетельство о праве собственности на землю. Более того, большое значение имеет целевое назначение земли. В документах должно быть указано, что данная территория предназначена для строительства жилого дома по указанному адресу.
Да и она не планировала жить в чистом поле одна: сестра не водит машину и не может — из-за зрения. Мы решили продать злополучную квартиру и купить жилье в другом месте. Вот тут и выяснилось, что сделать это почти невозможно, потому что оформлен только первый уровень, а переделать документы на квартиру целиком нельзя. Наши риелтор и юристы куда только ни обращались.
Дошли до главного архитектора города и выяснили, что дом по плану трехэтажный и никаких вторых уровней в нем не должно быть. А мы смотрели планы квартир — там было два уровня. Мы пытались вернуть жилье застройщику, и он не отказывался, но обещал отдать деньги, когда продаст квартиру кому-то другому. Тем временем все шло к его банкротству: второй дом из пяти построили, но темп замедлялся, денег не было. Мы решили продать жилье сами, прошли суды и все на свете. Но нам так и не перерегистрировали квартиру. Те, кто не оформлял собственность на первый уровень, позже оформили все сразу. В итоге нашлись рисковые ребята, которые взяли нашу квартиру, выяснив, что неоформленный этаж ничем им не грозит.
Но цену мы снижали и снижали. Результат — купили на пустом месте за 2 млн, продали готовую с ремонтом за 1,5 млн, потеряв около 500 тысяч. А мы купили сестре однокомнатную квартиру в самом Петербурге, тоже по долевому принципу. Дом сдали за неделю до срока — красивый и в пешей доступности от работы. Но ипотека продолжается, и то, что должна была закрыть продажа квартиры в области, все еще не закрыто.
Например, от того, что стройка может затянуться на неопределенный срок. В зависимости от типа домостроения «панелька», «монолит» полный цикл работ, от фундамента до сдачи дома, занимает в среднем от 1,5-2 до 3 лет — и все это время нужно где-то жить. Хорошо, если у дольщика уже есть своя квартира. Но если он арендует жилье и при этом выплачивает ипотеку, каждый дополнительный месяц «просрочки» больно бьет по его карману. Еще один возможный риск для тех, кто приобретает квартиру на ранней стадии строительства — проект может претерпеть существенные изменения. Это касается как приобретаемого лота например, его площадь увеличится или уменьшится или отделка окажется иной , так и самой новостройки «вырастут» дополнительные этажи или вместо обещанной спортплощадки и парковки появится еще один корпус. Алгоритм действий Приобретая жилье на этапе котлована, действительно следует быть более внимательным, чем при покупке квартиры в готовом доме. Нужно тщательно подходить к выбору самой новостройки, анализировать локацию, в которой она строится, и не поддаваться искушению вложить средства в самый дешевый проект: огромные скидки и демпинговые цены не могут не вызывать вопросов, особенно учитывая сильно возросшую за последнее время себестоимость строительства. Предлагаем вам действовать по стандартизированной схеме, которую подробно раскрываем далее. Определиться с жилым комплексом При выборе квартиры в конкретном жилом комплексе не стоит доверять исключительно рекламным буклетам и красивым рендерам визуализации ЖК. Как уже говорилось ранее, за время строительства проект может сильно модифицироваться.
Об этом сообщает пресс-служба компании Nikoliers. Эксперты связывают это в первую очередь со снижением активности частных инвесторов и ростом ипотечных ставок, что сделало покупку квартиры в инвестиционных целях невыгодной. Напомним, ранее сообщалось , что в Северной столице номерной фонд в апарт-отелях вырос за шесть месяцев почти на тысячу юнитов — до 31 тыс.